En estos días quienes tienen que ver con la actividad de la construcción y la gestión de proyectos se han enterado de la decisión del Departamento Ejecutivo de suspender la factibilidad o aprobación de nuevos proyectos de viviendas multifamiliares, justificada en el supuesto colapso del sistema público de tratamiento de líquidos cloacales, red pública, estaciones de bombeo, plantas depuradoras, etc.
Colegios Profesionales empresas constructoras, el COUT, y enhorabuena el Concejo Deliberante, están requiriendo a la gestión municipal información y explicaciones ante tamaña medida adoptada. Que implicaría, de hacerse efectiva, serias consecuencias a propietarios de inmuebles, profesionales, constructoras, desarrolladoras y trabajadores de la construcción (¡UOCRA!…. teléfono).
No da esta nota para aburrir con menciones al PDT, densidades netas, potenciales, FOS, FOT etc.
En síntesis, se pretende con la medida aludida, limitar los permisos de obra solo para viviendas unifamiliares, (una sola familia por lote de terreno). Suspendiendo la autorización de edificios de departamentos, no solo para edificios altos, como los que se han aprobado antes (antes?) de la crisis, si no también unos pocos departamentos en planta baja, por ejemplo.
Para eso se eligió como mecanismo reducir la densidad (cantidad de personas por parcela o lote) a valores incluso inferiores al viejo Código de Zonificación (1981), que tanto se luchó por reemplazar por el nuevo PDT.
Como no podía faltar el uso político del asunto, en la sesión pasada los concejales oficialistas les echaron la culpa a las gestiones radicales por hacer una planta defectuosa, y a Milei por desfinanciar la tercera planta de tratamiento. Si los dejamos, culpan a las gestiones venideras. ¡Háganse cargo! ¿Hace 8 años que gobiernan, y que hicieron hasta ahora?
¿Cuándo comenzó el problema? Si la culpa es de gestiones anteriores a las 3 gestiones propias, entonces el problema tiene 8 años de antigüedad. ¿Qué se hizo en estos 8 años? ¡Nada! ¿Y entonces?
Eso sí, se aprobaron varios hermosos y modernos edificios en altura de acuerdo al nuevo PDT.
Pero entonces, si el problema tiene 8 años de antigüedad, ¿por qué se aprobaron esas construcciones de muchos departamentos y ahora ni siquiera autorizan un par de dúplex?… Raro. Muy raro.
No sería exagerado pensar que esta medida puede derivar en una judicialización de la situación, impulsada por propietarios y/o desarrolladores, a la búsqueda de medidas de amparo de la Justicia.
Hay otras opciones alternativas para solucionar el problema. El Colegio de Arquitectos trabaja en proponer algunas.
Pero primero se debe demostrar que el problema es tan grave como para adoptar semejante «solución».
Tema aparte las formas.
No se puede pretender hacerlo mediante un decreto simple, sin dar intervención al COUT, a los colegios de profesionales, sobre todo a aquellos especialistas que saben y han gestionado el sistema.
Se requiere una ordenanza que declare la emergencia o el estado de excepción, estableciendo condiciones, objetivos y plazos.
Se ha dicho que no es necesario porque la ley de fondo (8912/77) y el PDT habilitarían al Ejecutivo a adoptar una medida unilateral en el tema. FALSO.
Un argumento traído de los pelos, producto de una interpretación forzada y parcial de la ley y las ordenanzas vigentes.
No solo es necesario desde lo legal y normativo una ordenanza. Es vital que tenga el respaldo social y político que ofrece una ordenanza, que contenga todos los aspectos aludidos. Sobre todo, existiendo una causa penal en curso, por una denuncia de un vecino debido al vuelco de efluentes crudos en el sistema de lagunas que realiza el Municipio, que tiene como imputados a funcionarios. De esta gestión claro está.
Por último, cabe preguntarse si así como la PLUSVALIA, (una figura vidriosa si las hay de la cual esta gestión está enamorada), contempla el pago de un impuesto o el pago en «especias» de quien obtenga beneficios por una obra pública o una normativa que amplíe la capacidad constructiva de su lote, ¿no daría para reglamentar una nueva figura?
En este caso por eliminar o deshabilitar parte de la infraestructura de servicios actuales (cloaca), y reducir la capacidad constructiva de casi la totalidad de la superficie edificable de la del área urbana.
A esta nueva figura podríamos denominarla, en contraposición a la primera, con el nombre de MINUSVALIA. Y hacerse efectiva mediante la disminución o excepción de tasas y derechos, a favor de quienes se vean afectados por las medidas referidas. Por el término que se prolongue la situación de emergencia.
Suena a disparate. Lo tengo en claro. En tal caso, tanto como la medida que se pretende adoptar para resolver el problema.
Rodolfo Pertusi
