“Un delicado combo de urbanizaciones, usucapiones, y usurpaciones esta signando el crecimiento de la ciudad”

Arq. Rodolfo Pertusi

El ex Secretario de Planificación señala que con la lógica de la voluntarista ley 14449 de “Acceso Justo al Hábitat” se han materializado loteos con estatus de sociales, sin la intervención de organismos técnicos – Afirma además que mientras la ciudad no parece desarrollarse por el lado de la compacidad edilicia y la mayor altura permitida en el PD,T sigue en cambio expandiendo su mancha, consolidando periferia vieja, y generando nuevos parcelamientos.

El portal web La Revista Digital, publicó una nota del ex Subsecretario Municipal de Planeamiento (1999 – 2003), ex concejal (2007 – 2011) y ex Secretario de Planificación (2011 – 2015) sobre cuestiones de actualidad urbanística, que a continuación difundimos.
“Durante muchos años, funcionarios, profesionales y empresarios de la construcción, coincidimos en la necesidad de actualizar la normativa que regula la forma, la función y el crecimiento de la ciudad.
Esto justifico numerosas excepciones, algunas criteriosas y otras no tanto. Unas pocas con carácter general. Otras puntuales.
Finalmente, durante las gestiones de la Intendente Denot se encaró dicho proceso. Primero, con buen criterio, se elaboró un Plan Estratégico (PECh), paso previo para construir una norma urbanística. Por cierto, como en otras ciudades, pocos recuerdan la sigla, y casi nadie echa mano a ese plan para pensar, planificar y encarar proyectos o inversiones en la ciudad. Ni el sector privado, ni las instituciones. Tampoco funcionario alguno, siendo que contiene datos y lineamientos sobre todas las áreas de gestión.
Por motivos que no cabe ahondar en esta reflexión el PDT original fue reemplazado por otro, cuya lógica y parámetros lo acercan más al viejo código maquillado que al producto gestado a partir del PECh. Asumo la parte que me toca.
Luego, la elefantiásica burocracia provincial demoro su ´convalidación´, desde su sanción en 2010, hasta su efectiva puesta en vigencia, a mediados de 2014. En el camino nos enteramos que el Plan no era un Plan, sino un mero código urbanístico (¿El original lo hubiera sido?).
Hoy, a poco de finalizar 2018, cabe preguntarse cuanto se transformó la ciudad, y que tendencia se avizora.
¿Qué beneficios produjo la nueva norma y cuantos ´obstáculos´ que generaba la anterior fueron removidos?
¿Cuánto incidirá y en qué medida transformará el perfil de la ciudad, a futuro, la que fue quizá la más polémica de las novedades introducidas por el PDT?: la altura máxima de edificación.
Poco o casi nada.
¿Además del moderno edificio erigido frente a Plaza Sarmiento, cuantas obras se han proyectado gozando de las nuevas alturas?: pocas. ¿Y con la máxima?: solo ese (n.r. ahora hay otra obra de estas características en construcción).
Es ilustrativo detenerse a ver algunas obras en construcción en lotes que admiten la máxima altura que por su diseño, sistema constructivo, y la estructura portante que se deja ver, no harán provecho de la mayor altura admitida.
Por qué sucede esto y si es beneficioso o no, creo que sería un necesario e interesante tema de debate de profesionales, inversionistas, empresas constructoras y Municipio.
Pero mientras la ciudad no parece desarrollarse por el lado de la compacidad edilicia y la mayor altura, sigue en cambio expandiendo su mancha, consolidando periferia vieja, y generando nuevos loteos, asentamientos y ´urbanizaciones´.
Con la lógica de la voluntarista ley 14449 de ´Acceso Justo al Hábitat´ se han materializado loteos con estatus de sociales, sin la intervención de organismos técnicos (Hidráulica, ADA, etc.) ni otras dependencias contempladas en la legislación vigente. Y sin la intervención, o con intervención tardía, del Ejecutivo. Mucho menos del Concejo Deliberante, cuyo curioso letargo cuesta explicar.
En esta nueva ley se habilita una suerte de ´bypass´ que elude a la 8912 (y al PDT) admitiendo parámetros de urbanización muy delicados y suprimiendo la obligación de proveer infraestructura. Amparada en la necesidad de facilitar el acceso a la tierra a los sectores excluidos del mercado.
Esta nueva ley además reserva un papel secundario al Municipio, pero sobre todo al Deliberativo.
En algún caso, so pretexto de esa ´producción de suelo urbano´, se promociona algún loteo que por el marketing de venta y el segmento al que apuntan, están muy lejos de proveer a una solución a la problemática habitacional de muchas familias de Chascomús.
No se puede confundir soluciones habitacionales, que pueden gozar de un ´trámite de privilegio´, con otras que, maquilladas como tales, no son ni más ni menos que emprendimientos dirigidos a sectores medios que solo persiguen un negocio inmobiliario clásico, inaccesible para las familias de bajos recursos.
Si bien ´La 8912´ (n.r. Ley Provincial 8912), como tal es una legislación de un gobierno de facto, antigua y también obsoleta, establece, no obstante, ciertas garantías y procedimientos para crear o ampliar áreas urbanas. Entre ellos condiciona la creación de nuevos loteos a la previa ocupación de los preexistentes en inmediaciones. Y, a diferencia de la nueva ley, otorga responsabilidad primaria en el ordenamiento territorial a los municipios.
No obstante, la reflexión precedente, es evidente el pasivo urbano que representa que barrios de vieja data (Iporá, Hueco, Algarrobo, San Cayetano, Noria Chica, Gallo Blanco, etc.) a tantos años de su conformación continúen careciendo de infraestructura, mientras se materializan nuevos loteos que serán a futuro, los nuevos barrios postergados. Una parte de las consecuencias se verifica en cada lluvia abundante, como la de hace unos días.
En estos días, por acción u omisión, un delicado combo de urbanizaciones, usucapiones, y usurpaciones esta signando el crecimiento de la ciudad, mucho más que las directrices y lineamientos de la normativa.
Estas ampliaciones de la ciudad no están previstas en el PDT. Tampoco incluidas como zonas de crecimiento. ¿Serán los nuevos Vinelli y Kanmar?
Estos loteos son iniciativas bajo la lógica que considera que urbanizar es solo subdividir la tierra y proveer energía eléctrica. Sin resolver la accesibilidad y la circulación. Sin gestionar la factibilidad hidráulica. Sin garantizar agua potable en calidad y cantidad, y lo que es peor, sin asegurar la conexión a una red colectora cloacal. Derivando en un pasivo urbanístico, social y ambiental cuyas consecuencias se percibirán en un futuro cercano”.